민간택지 분양가 상한제 대상지역 지정이 하루 앞으로 다가온 가운데 최근 심상찮은 서울 집값 상승세가 막판 변수로 떠오른 분위기다.

서울 아파트값이 넉달째 상승하면서 당초 동(洞) 단위 '핀셋 지정'을 통해 정비사업이 활발한 극소수 지역만 상한제 지역으로 묶일 것이라는 시장의 예상보다는 적용 범위가 넓어질 것이라는 관측이 나온다.

5일 국토교통부는 6일 오전 주거정책심의위원회를 열고 민간택지내 분양가 상한제 대상지역 선정과 지방·수도권 조정대상지역 해제안을 심의한다고 밝혔다.

이에 따라 사실상 분양가 상한제 시행이 중단된 2015년 4월 이후 4년7개월만에 민간택지에서도 분양가 상한제가 본격적으로 작동하게 된다.

국토부는 이번 주거정책심의위원회는 세종에서 정부 관계자와 민간 위원들까지 모두 모인 자리에서 면대면 방식으로 진행한다. 그간 주정심이 서면 심의로 대체돼 '거수기'나 다릉없다는 비판을 의식한 것으로 보인다.

국토부는 지난달 29일 시행된 주택법 시행령 개정안에서 투기과열지구 가운데 집값 상승률이 높거나 청약 과열지역, 주택거래량이 많은 곳 중 필요한 곳을 분양가 상한제 대상지역으로 선정할 수 있도록 했다.

그러면서 이번 상한제 대상지역은 시·군·구 단위가 아닌 동(洞) 단위로, 집값 불안 우려지역을 선별해 '핀셋 지정'하겠다고 강조했다.

꼭 필요한 곳만 상한제 대상지역으로 지정하는 '정밀타격' 방식으로 공급 위축 등에 대한 부작용 우려를 해소하겠다는 것이다.

국토부가 밝힌 상한제 검토지역은 '최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 2017년 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 주도한 지역 가운데 일반분양(정비사업+일반사업) 예정 물량이 많거나 분양가 관리 회피 목적의 후분양 단지가 확인되는 곳' 등이다.

이 가운데 특히 '정비사업 이슈'가 있거나 '일반사업 물량이 확인되는 동'을 선별해 지정하겠다고 공개했다.

이 기준에 맞춰 볼 때 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 '마·용·성'(마포·용산·성동구)의 일부 동, 과천시 일부가 상한제 대상이 될 것이라는 관측이 많았다.

집값 상승폭이 크면서 당장 재건축·재개발 등 정비사업이 활발하게 진행되고 있는 강남구 개포·대치동, 서초구 반포·잠원·서초동, 송파구 잠실동, 마포동 아현동, 용산구 한남동, 성동구 성수동 등이 대표적으로 거론됐다.

그러나 최근 서울 아파트값이 정부가 상한제 도입 계획을 공식화한 7월부터 4개월 연속 상승하는 등 '상한제 약발'이 먹히지 않는 모양새가 되면서 약간의 기류 변화가 감지되고 있다.

특히 지난달은 상한제 관련 시행령이 규제심사를 통과하고 공포됐음에도 불구하고 0.60% 뛰면서 월간 단위로 작년 9·13대책 이후 최대 상승폭을 기록했다.

이 때문에 상한제 대상 '동'이 당초 시장의 예상보다는 많아질 것이라는 전망이 나온다.

최근 유동성 장세 속에 상한제 대상에서 제외된 지역으로 투자 수요가 몰리고 가격이 뛰는 '풍선효과'를 원천 차단해야 할 필요성이 커진 것이다.

한국감정원에 따르면 2017년 8·2대책 이후 아파트값이 10% 이상 상승한 구는 서울 송파구(14.55%)와 중구(12.11%), 마포(11.88%)·용산(11.11%)·동작(11.05%)·영등포(10.83%)·광진(10.47%)·종로(10.19%)·강동(10.11%)·강남(10.10%)·양천(10.08%)·강서구(10.07%) 등 12곳이다.

또 수도권 투기과열지구인 과천시(15.67%)와 성남 분당구(15.50%)는 서울보다 아파트값이 더 많이 뛰었고 광명시(11.01%)도 상승폭이 10%를 넘는다.

전문가들은 이들 지역 가운데 상한제 대상 제외시 풍선효과가 우려되는 '잠재적 정비사업 예정지역'까지 규제 범주에 포함될 수 있다고 예상한다.

아직 재건축의 첫 관문인 안전진단을 통과하지 못해 최소 5∼10년 내 일반분양 계획이 없는 곳들도 상한제 대상으로 묶일 가능성이 있다.

준공 30년 전후의 노후 아파트가 밀집한 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 송파구 방이동, 용산구 이촌동 일대 등지가 사정권이다.

분당은 재건축 단지는 없지만 리모델링 추진 단지들이 많아 안심할 수 없다.

이에 대해 정부 관계자는 "잠재적 고분양가 가능 지역도 집값에 영향을 줄 수 있기 때문에 상한제 적용 여부를 면밀히 검토하고 있다"며 "대상지 선정 작업이 마무리 단계에 있으며 주거정책심의위원회에서 최종 확정될 것"이라고 말했다.

정부는 이번에 상한제 대상에 제외된 곳들도 풍선효과 등 집값 상승 조짐이 있을 경우 곧바로 관계부처 협의와 주거정책심의위원회를 열어 상한제 지역으로 추가 지정할 것으로 전해졌다.