20일을 기해 12·16 부동산 대책 중 전세대출 규제방안이 시행된다.

핵심은 시가 9억원을 초과하는 고가주택과 전세대출이 양립 불가하다는 것이다. 고가주택을 사려면 전세대출을 갚아야 하고, 전세대출을 계속 쓰려면 고가주택을 매각해야 한다.

전세대출 대책 세부 내용을 보면 20일부터 시가 9억원을 넘는 고가주택 보유자가 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 없게 된다.

이는 시가 9억원을 넘는 고가주택 보유자가 전세대출을 어디서도 받을 수 없게 된다는 의미다.

정부는 지난해 10·1 대책에서 고가주택 보유자에 대해 공적 전세대출보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 이미 차단했다.

이 조치를 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용하게 되면 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 차단하는 효과를 낸다.

은행은 전세대출을 내줄 때 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증 등 보증기관의 전세대출보증을 요구한다. 따라서 이들 보증 기관의 전세대출보증을 규제하는 것은 사실상 은행 전세대출을 규제하는 것과 같다.

새 규제 적용 범위는 20일 이후 전세대출을 신청하는 차주다. 20일 이전에 전세계약을 체결했다는 사실을 증명할 수 있다면 기존 규제가 적용된다.

다만 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액해야 한다면 신규 대출이 되므로 새로운 규제가 적용된다.

20일 이후 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택 보유 사실이 적발되면 전세대출을 회수당한다.

새 규제 체계에서 전세대출을 받는 사람은 대출 약정때 '고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다'라는 내용의 추가 약정서를 써야 한다.

은행은 적어도 3개월에 한 번씩은 국토교통부 보유 주택 수 확인 시스템(HOMS)에서 전세대출자의 보유 주택 수를 체크한다.

규제 위반이 확인되면 기한이익이 상실된다. 기한이익 상실은 대출 회수대상이 된다는 의미다. 기한이익 상실이 되는 시점은 적발 후 2주가량이 지난 시점이다.

2주 이내 상환하더라도 계약 위반이므로 향후 3년간 주택대출을 이용하지 못하게 되는 등 불이익이 따른다. 고가주택 취득을 자진해서 알려도 마찬가지다.

9억원 넘는 고가주택을 상속받거나 주택 상속으로 다주택자가 되는 경우는 유일하게 예외로 설정해 대출을 회수하지 않는다. 다만 만기 연장은 되지 않는다.

시행일 이전에 이미 전세대출 보증을 받은 차주도 마찬가지다. 시행일 이후 고가 주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 회수당하지는 않지만 만기연장은 되지 않는다.