오는 10일 이후 투기지역과 투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 산 뒤 다른 집에서 전세를 살면 전세대출을 받을 수 없다.

또 10일 이후 전세대출을 받은 뒤 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.

공적 보증기관(주택도시보증공사)의 1주택자 전세대출 보증 한도가 2억원으로 줄어들고 사적 보증 한도 역시 3억원으로 낮아진다.

8일 금융위원회는 보증기관의 내규 개정과 시스템 정비를 마침에 따라 6·17 부동산 대책에 포함된 전세대출 규제가 10일부터 시행된다고 발표했다.

◇ 규제지역 3억 초과 아파트 '전세대출 갭투자' 제한

이번 규제의 핵심은 전세대출 보증을 해주지 않는 대상에 '투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구매'를 넣는 것이다.

투기지역이나 투기과열지구에 있는 3억원이 넘는 아파트를 산 뒤 다른 집에 전세를 얻어 살 경우 전세대출을 받을 수 없다는 얘기다.

'갭투자'(전세 끼고 주택 구입)에 전세대출이 이용되는 것을 막으려는 취지다.

이번 규제는 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 공적 보증기관뿐만 아니라 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 적용된다.

실수요자를 위한 예외항목도 있다.

직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 때문에 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우가 해당한다. 이 경우 시·군간 이동해야 하며 서울과 광역시 내 이동은 인정되지 않는다.

또 10일 이후 전세대출 보증을 신청해 받은 뒤 차주가 규제지역의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수한다.

다만 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있으면 임대차 기간이 끝날 때까지 회수 규제가 유예된다.

10일 전에 전세대출을 받은 차주가 10일 이후에 규제 대상 아파트를 사면 전세대출 회수 대상이 아니다. 다만 전세대출의 만기 연장은 제한된다.

◇ 빌라·다세대 주택·상속은 규제 미적용

빌라·다세대 주택 등 아파트 이외 주택은 이번 규제 대상이 아니다.

빌라, 주택 등은 갭투자 우려가 크지 않다고 금융당국은 판단했기 때문이다.

집을 살 때 3억원 이하였지만 가격 상승으로 3억원이 넘어도 규제 대상이 아니다.

규제 대상 아파트를 상속받은 경우도 직접 '구입'한 것이 아니기 때문에 규제를 적용받지 않는다.

10일 이후 전세대출을 신청한 뒤 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 사면 대출이 회수되지 않는다. 회수 규제를 적용할 때 '구입 시점'은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)이기 때문이다.

◇ 전세 대출 한도 2억으로 축소…사적 보증은 3억

10일 이후부터 1주택자에 대한 주택도시보증공사의 전세대출 보증 한도가 최대 4억원에서 2억원으로 줄어든다.

주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 다른 공적 보증기관인 주택금융공사 수준(2억원)과 맞춘다는 의미다.

다만 10일 전에 전세계약을 체결한 차주(증빙 필요)에게는 종전 규정을 적용한다.

또 10일 전에 전세대출 보증을 이용한 1주택 보유 차주가 대출을 연장할 때도 기존 규정을 적용받는다. 이사 등으로 대출을 새로 받으려고 하면 축소된 한도가 적용된다.

SGI서울보증의 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다.