정부의 10·30 부동산 대책은 그동안 상대적으로 정책의 사각지대에 있던 비자발적 보증부 월세 가구를 주로 겨냥했다.

전세가격 급등이 이번 대책이 나오게 된 배경인 점에 비춰보면 정부 대책은 시장의 기대와는 다른 지점을 조준하고 있다. 전세가 급등 완화나 전세난 해소를 직접 겨누지 않은 것이다.

여기에는 '전세의 월세 전환'을 자연스럽고 불가피한 현상으로 보고 여기에 인위적으로 개입하지 않겠다는 정책 당국의 판단이 깔려 있다. 그 대신 이런 변화 속에서 원하지 않았는데도 월세로 돌아서게 된 비자발적 월세 거주자들의 주거비 부담이 갑자기 늘지 않도록 지원한다는 게 대책의 방향이다.

국토부 관계자는 "전세에서 보증부 월세로의 전환 추세는 시장구조 변화에 따른 것인 만큼 인위적 개입은 최소화하려 한다"며 "다만 주거비 부담 증가 등 부작용을 줄이려 했다"고 말했다.

이에 따라 대책은 저소득층에 대한 주거비 지원을 강화하는 내용을 담았다. 대표적인 것이 일하는 기초생활수급자나 취업준비생에게 최대 720만원의 2년치 월세를 대출해주는 방안이다.

정부가 월세 대출을 도입하기로 한 것은 처음이다. 다만 월세 대출은 채권 확보 수단이 마땅치 않다는 점에서 우려도 제기된다.

한국토지주택공사(LH)의 전세임대주택에 보증부 월세로 사는 세입자들이 주택기금으로부터 보증금을 대출받을 때 적용되는 이율(현행 2%)도 낮춰주기로 했다.

특히 보증금이 적을수록 혜택을 적게 받고 있다고 보고 대출받는 보증금 규모에 따라 이율을 차등화했다.

예컨대 시중금리가 4%라고 하면 보증금 5천만원을 대출받을 때 연 100만원(5천만원×(4%-2%))의 혜택을 보지만 2천만원을 대출받으면 혜택이 40만원에 그친다.

이에 따라 대출금이 2천만원 이하일 때는 연 1.0%, 2천만∼4천만원 이하일 때 1.5%, 4천만원 초과일 때 2.0%의 이율을 적용하기로 했다.

근로자서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출을 통합해 가칭 '버팀목 대출'로 통합하면서 소득이 적을수록, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대해주기로 했다.

특히 부부 합산 연소득 4천만원 이하인 가구로서 부동산·자동차 같은 자산이 일정 기준 이하인 저소득층이라고 지방자치단체장이 추천한 경우에는 여기에 금리를 1%포인트 더 깎아주기로 했다.

월세 납입에 대한 대한주택보증의 보증도 강화된다. 월세가 연체될 위험을 낮추면 월세도 싸지지 않겠느냐는 판단에서다.

월세 납입 보증범위가 9개월분 임차료에서 24개월분으로, 보증 가입대상은 신용등급 1∼6등급에서 1∼9등급으로 각각 확대되고, 보증료는 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%·사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)된다.

내 집 마련 디딤돌 대출로 생애최초주택을 구입하는 사람이 부부 합산 연소득 2천만원 이하일 때 내년 1년간 한시적으로 금리를 0.4%포인트 우대해주기로 했다.

임대주택 공급 확대도 담겼다. 물량 공급으로 전세가 상승 가능성을 낮추겠다는 취지다.

LH가 사들이거나 전세 계약을 맺어 다시 월세로 임대해주는 매입·전세임대주택을 전·월세 불안지역에 집중 공급하기로 했다.

원래 올해 공급하려던 물량 중 남은 1만4천가구를 11월까지 앞당겨 공급하고 12월 중 3천가구를 추가 공급하기로 했다. 내년에도 당초보다 1만가구 늘어난 5만가구를 공급한다.

국토부 관계자는 "특히 단기간 내 전·월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역에 집중 공급할 것"이라며 "우려 지역은 국토부와 지자체 등이 시장 동향을 종합적으로 고려해 정할 것"이라고 말했다.

매입·전세임대주택의 매입 비용도 가구당 평균 500만원씩 올리기로 했다. 현재 매입임대는 가구당 평균 9천만원, 전세임대는 7천500만원에 사고 있다.

재건축 이주로 전·월세 시장이 들썩이는 것을 막기 위해 이주수요 관리도 추진하기로 했다. 국토부와 지자체가 재건축단지 이주 시기를 1년 이내에서 조정하고 이주 시기를 심의하는 대상도 '이주 주택이 2천가구가 넘는 단지'에서 '이주 주택이 2천가구가 넘는 법정동'으로 확대한다.

좀 더 장기적으로 임대주택 공급을 늘리기 위한 방안도 있다.

국민·영구임대주택, 10년 건설임대주택, 준공공임대주택은 조례와 관계없이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 허용된 상한선까지 용적률을 허용하기로 했다.

서울시 등 지자체가 법적 상한보다 낮게 운영하고 있는데 무조건 상한까지 올려주겠다는 것이다. 이러면 같은 면적의 땅에 임대주택을 더 많이 지을 수 있다.

2017년까지 민간과 공공이 공동 출자한 공공임대리츠(부동산 투자회사)를 통해 공급되는 임대주택을 5만가구에서 6만가구로 늘리기로 했다.

미분양 주택(기준시가 6억원 이하·전용면적 135㎡ 이하)을 내년 말까지 취득해 5년 이상 임대주택으로 쓰면 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해주기로 했다.

국토부 관계자는 "이번 대책은 주거비 부담이 늘고 있는 저소득 월세가구 및 비자발적 보증부 월세가구에 대한 맞춤형 지원 방안을 담았다"며 "도심 내 저렴한 임대주택 공급을 늘려 저소득 임차가구의 주거 안정성을 높여나가겠다"고 말했다.