오는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 담보로 새로 대출을 받는 대출자에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다.

서울 아파트의 83.5%가 해당돼 새로 아파트담보대출을 받는 이들 대부분이 적용받는 셈이다. 경기도 아파트는 33.4%가 해당된다.

더 나아가 내년 7월부턴 모든 금융권 대출을 합쳐 2억원을 넘는 대출자에게도 DSR 40% 규제가 적용되고 그로부터 1년 뒤인 2023년 7월부터는 총대출액이 1억원을 넘는 대출자로까지 확대된다.

DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.

과도한 대출 방지를 위해 개인별 DSR 40% 적용 대상을 단계적으로 확대해 가계부채를 안정적으로 관리하겠다는 정부의 방침에 따른 조치다.

청년층의 내 집 마련을 돕기 위해선 40년 초장기 모기지가 도입된다.

29일 금융위원회는 이런 내용을 담은 가계부채 관리방안을 발표했다.

개인 단위 DSR 적용 대상의 단계적 확대가 대책의 핵심이다.

현재 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 대출자별로는 DSR가 40% 넘게 대출을 받는 경우도 있는데 이를 막겠다는 얘기다.

현재 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 크게 두 가지다.

투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8천만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우다.

금융당국은 먼저 올해 7월부터 개인별 DSR 40% 적용 대상을 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 넓힌다. 신용대출의 경우 '연 소득 8천만원'을 조건을 삭제해 1억원 초과 대출로 한정한다.

올해 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상이 된다고 금융위는 설명했다.

2022년 7월부터는 총대출액 2억원 초과의 대출자(전체 대출자 중 12.3%·약 243만명)에 DSR 40%가 적용된다.

그로부터 1년 후인 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과로 적용 대상이 더 넓어진다.

금융위 관계자는 "1억원 이상 가계대출을 받은 사람 수는 전체의 28.8%(약 568만명)인데 금액 기준으로 전체의 76.5%에 해당한다"고 말했다.

다만 전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출), 소액 대출(300만원 미만) 등에는 대출 신청 때 개인별 DSR 적용이 제외된다.

학생, 전업주부, 일용 근로자 등 소득 파악이 어려운 대출자에게는 대출 심사 때 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에도 국민연금·건강보험료 납부자료, 카드 사용액, 저축액 등을 통한 인정소득을 폭넓게 활용해 주기로 했다.

금융당국은 또 DSR 산정 시 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비한다.

현재 일부 주택담보대출(원리금 분할 상환)는 실제 만기를 적용하고 있으나 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있다.

신용대출 DSR 산정 만기는 10년→7년(올해 7월)→5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어든다.

다른 조건이 변하지 않는 것을 전제로 만기가 10년에서 5년으로 단축되면 이론적으로 대출한도가 지금보다 절반으로 줄어드는 셈이다.

다만 현재 신용대출을 받은 사람 중 80~90%는 만기 1년으로 받고 있다고 금융위는 설명했다.

대출 규제 강화는 최근 증가 폭이 커진 가계부채 증가율을 관리하기 위한 조치다.

2019년 4.1%이던 가계부채 증가율은 지난해 7.9%로 뛰었다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 5~6%대, 내년에는 4%대로 낮출 계획이다.

내년 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전인 4%대 수준으로 끌어내린다는 것이 금융당국의 계획이다.

금융당국은 아울러 토지·오피스텔 등 비(非)주택 담보대출에도 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR 규제를 도입하기로 했다. 이는 한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 땅 투기 의혹에 대한 후속 조치다.

현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 LTV 70% 규제를 적용하고 있는데 이를 다음 달 17일부터 은행 등 전체 금융권으로 확대한다.

금융위는 이와 함께 개인별 DSR 규제가 전면 시행되는 2023년 7월부터 비주택 담보대출 취급 시에도 개인별 DSR을 적용하는 것을 목표로 세웠다.

서민·청년층의 주거 사다리 금융 지원 확대 방안도 포함됐다.

대출 옥죄기가 서민·청년층의 내 집 마련까지 가로막을 수 있다는 지적에 대응한 대책이다.

금융당국은 현재 소득은 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 큰 청년층 등에 대해서는 DSR 산정 시 '장래소득 인정 기준'을 활용하기로 했다.

금융위 관계자는 "고용 노동통계 중 연령별 소득 자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용할 수 있도록 금융권 가이드라인 마련할 것"이라고 말했다.

올해 하반기 중으로는 40년 초장기 모기지 상품이 나온다.

청년층(만 39세 이하)·신혼부부 대상 정책 모기지에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환 부담을 줄여주는 상품이다.

금융권의 거시 건전성 감독 강화도 대책에 담겼다.

금융당국은 가계 대출의 증가 수준을 고려해 최대 1년의 기한 내에 0∼2.5% 비율의 추가 자본을 적립하는 의무를 은행권에 부과하기로 했다.

가계대출 위험도·증가율 평가에 따른 금융기관의 예금보험료 납부 차등화, 제2금융권 한도성 여신 등에 대한 리스크 관리 체계 도입 등도 추진된다.