최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 부동산 규제 완화를 시사한 후 정부의 정책 개선 움직임이 빨라지는 가운데 DTI 규제를 완화하면 서민이, LTV 완화는 고소득층이 주택을 구입할 능력이 높아진다는 연구결과가 나왔다.

18일 건국대 부동산도시연구원 정경진 연구원은 발표한 '서민주택금융제도를 통한 주택지불능력에 관한 연구' 논문에서 이 같은 결과를 얻었다고 소개했다.

2005년 도입된 DTI는 대출자의 소득 대비 대출액을 제한해 과도한 차입을 예방하는 사전적 부실예방 수단이고, 2002년 도입된 LTV는 집값 대비 대출액에 제한을 둬 금융회사의 채권 회수 가능성을 확보하는 사후적 부실예방 수단이다.

논문은 2012년 정부의 가계금융복지조사 자료를 바탕으로 조사 대상(1만9천700가구)을 소득에 따라 1∼10분위로 나누고 이 가운데 수도권에 거주하는 무주택 가구 3천674가구를 표본으로 삼았다.

그리고 LTV·DTI 규제를 완화한 정도에 따라 소득 분위별로 주택구입능력에 어떤 영향을 미치는지 수식을 만들어 조사했다.

이 논문에 따르면 DTI를 현재 40%로 설정하고 70%까지 점차 완화하면 소득 1∼5분위의 서민·중산층의 주택구입능력이 향상됐다. 하지만 소득 6∼10분위 중산·고소득층에는 아무런 영향이 없었다.

소득 1분위의 경우 DTI 규제를 40%에서 70%로 완화했을 때 주택 구입 능력을 갖춘 가구는 9.5%에서 14.6%로 증가했다.

같은 조건에서 소득 2분위는 해당 가구가 7.2%→11.2%로 늘어났고, 3분위는 12.8%→19.3%, 4분위는 15.4%→28.2%, 5분위는 41.7%→42.4%로 모두 증가했다.

소득 6∼10분위에서 해당 가구 수의 변화는 없었다.

LTV 규제를 완화했을 때는 소득 5∼10분위인 중산·고소득층의 주택 구입 능력은 커지지만, 서민·중산층에는 영향이 없었다.

LTV 규제를 60%에서 90%로 완화했을 때 주택 구입 능력을 갖춘 소득 5분위 가구는 33.1%에서 47.9%로 증가했다.

같은 조건에서 6분위는 50.0%→83.2%, 7분위 51.7%→87.1%, 8분위 64.6%→90.9%, 9분위 79.8%→95.4%, 10분위 84.0%→96.2%로 해당 가구가 늘어났다.

그러나 1∼4분위에서 가구 수 변화는 없었다.

정 연구원은 "LTV와 DTI 규제를 완화해도 시장에 미치는 효과가 계량적으로는 거의 없다는 것이 기존 연구들의 결론이었다"면서 "이번 연구를 통해 규제 완화의 효과가 소득 분위별로 다르게 나타난다는 것을 확인했다는 의미가 있다"고 말했다.

그는 "따라서 정부가 정책 목표에 따라 정책 대상의 범위를 구체적으로 명확히 잡고 그에 맞는 LTV·DTI 기준을 적용하면 정책 효과를 살릴 수 있을 것"이라고 강조했다.

논문을 지도한 고성수 건국대 교수는 "학계에서는 LTV·DTI 규제를 완화해도 큰 효과가 없을 것이라는 시각이 많지만, 시장에서 '마지막 대못'으로 느끼는 규제를 정부가 뽑아낸다는 차원에서 부동산 심리가 개선되고 시장 분위기가 살아나는 등 일정 부분 효과가 있을 것으로 전망된다"고 말했다.