금융규제 완화·임대주택 확대 등 전월세 시장 조기정상화 필요

2021년이 되면 전세가가 매매가를 역전하는 현상이 나타날 수 있다는 전망이 제기됐다.

4일 주택산업연구원(이하 주산연)은 '수도권 주택시장 전망과 대응' 보고서를 통해 매매 부진, 전세 수요 집중이라는 주택시장의 최근 추세가 지속되면 전세난이 장기화해 이런 우려가 현실화할 수 있다고 지적했다.

주산연은 현재 주택시장의 흐름대로라면 2020년까지 매매가격은 연평균 0.5% 하락하는 반면 전세가격은 연평균 7.3% 상승, 2021년에는 전세가율이 최고점인 100.7%에 달할 것이라고 내다봤다. 전세가율이 100%를 초과한다는 것은 전세가가 매매가보다 높음을 의미한다.

노희순 주산연 책임연구원은 "전세가격에는 보유세, 거래세 등 세제와 유지보수 비용, 자기자본 기회비용 등이 반영돼 있다"며 "임차수요가 지속적으로 증가하고 실질 매매가가 하락하는 양상이 유지되면 임대인의 임차인에 대한 비용전가가 늘어나 전세가율이 100%를 넘는 시대가 올 수 있다"고 설명했다.

주산연에 따르면 전세가격의 급등으로 전세가 상승률과 매매가 상승률의 차이가 4% 이상 유지될 경우를 전세난으로 정의할 때 수도권의 전세난은 지난 5월 기준으로 40개월째에 진입했다.

주산연은 과거 전세난 시기에는 수도권 전세가율이 55%에 이르면 매매전환이 이뤄지며 전세난이 보통 2∼3년 이어졌으나 최근 전세난은 임차시장의 구조적 변화와 매매거래 위축이 동시에 진행되며 장기화할 가능성이 크다고 진단했다.

저금리 시대에 더 많은 수익을 올리기 위해 전세를 월세로 돌리는 집주인들이 많아지는데다 인구학적으로도 주택을 소유하는 경향이 낮은 1∼2인 가구비중이 높아지고, 2000년대 급등한 주택가격이 앞으로 더 떨어질거라는 인식이 시장심리를 압박하며 전세수요는 늘고, 매매수요는 더 줄어들 여지가 크다는 것이다.

주산연은 이에 따라 향후 임차수요는 연평균 109만가구에 달하는 반면 자가수요는 52만가구, 매매전환수요는 30만가구에 그칠 것으로 예상했다.

특히 임차 신규수요는 2010년 70만가구에서 연평균 2.9%(1만4천가구)씩 지속적으로 증가, 2021년에 115만가구에 이른 뒤 이후 매년 0.2%씩 감소하며 안정될 것으로 내다봤다. 반면 2010년 48만가구 수준인 자가 신규수요 규모는 연평균 0.6%(3천가구) 증가에 그치며 50만가구를 약간 상회하는 수준에 머무를 것으로 전망했다.

주산연은 결국 매매가격이 상승 반전하고, 전세가율이 안정되는 2021년까지는 임차수요 쏠림 현상이 지속되며 전세난이 이어질 공산이 큰 것으로 결론지었다.

주산연은 주택시장을 2021년보다 앞당겨 회복시키기 위해서는 담보인정비율(LTV)을 70%로 늘리고, 총부채상환비율(DTI)을 60%로 확대하는 등 금융규제 완화, 양도성예금증서(CD)금리 3.0% 이하로 유지, 최소 2.5%의 소득증가 유지 등의 조건이 뒤따라야 한다고 주장했다. 주산연은 이런 조건들이 충족될 경우 주택시장의 침체를 2016년까지로 단축시킬 수 있다고 예측했다.

주산연은 아울러 전월세시장의 안정과 조속한 시장 정상화를 위해서는 정부의 부동산대책 발표 시점과 시행 시점의 차이를 최소화하고, 임대주택 공급을 확대하는 한편 기업형 임대주택시장의 빠른 정착 등이 중요하다고 강조했다.