정부가 전격 내놓은 부동산 대책에 따라 투기지역·투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구매 시 가능한 대출 한도가 줄어든다.

이는 정부가 23일부터 규제지역 내 시가 9억원이 넘는 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하기로 했기 때문이다.

기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 균등하게 적용했지만, 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 LTV를 20%만 적용한다.

16일 이번 규제로 주택담보대출을 받을 수 있는 상한선이 된 시가 15억원 주택의 경우 새로운 LTV 규제를 적용하면 대출 한도가 1억2천만원 축소된다.

종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원(15억원×40%)까지 대출을 받을 수 있으나 앞으로는 4억8천만원(9억원×40%+6억원×20%)까지만 가능하다.

LTV 규제 비율이 32%로 종전보다 8%포인트 낮아진 셈이다.

12억원 주택의 경우 대출 한도가 4억8천만원(40%)에서 4억2천만원(35%)으로 6천만원 줄어든다.

은행권의 총부채원리금상환비율(DSR) 관리 강화에 따라 일부 고객의 대출 한도도 줄어든다.

은행은 앞으로 시가 9억원이 넘는 주택의 경우 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다.

은행은 그동안 가계대출 DSR의 평균을 40% 이내로 관리하면 됐다. 특정 고객에게 DSR 40% 미만을 적용했다면 다른 고객에게 40% 이상을 적용해 평균을 관리할 수 있었으나 앞으로는 DSR 40% 이상을 적용받는 시가 9억원 초과 주택보유 고객이 나올 수 없다.

LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적인 대출한도 제한 효과를 내게 되는 셈이다.

연 소득이 1억원이며 신용대출이 1억5천만원 있는 경우 기존 DTI 규제(40%)에서 주택담보대출 가능액은 5억6천만원이다. 신용대출까지 포함한 총대출액은 7억1천만원이다.

DSR 40% 규제를 더 강력하게 적용하면 주택담보대출액이 3억2천만원으로 줄어들게 된다. 이 경우 총대출액은 4억7천만원으로 기존 규제 때보다 33% 줄어들게 된다.

이런 차이는 DSR이 DTI보다 대출액을 좀 더 촘촘하게 보기 때문에 벌어지는 현상이다.

DTI는 모든 주택대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 연간 소득으로 나눈 개념이다. 주택대출은 원리금을 모두 보지만 나머지 대출은 이자 상환액만 본다.

이에 비해 DSR은 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 것이다. 신용대출 등 기타대출까지 원리금 상환액을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다 보니 DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 난다.

<연합>